木造の中古戸建でも、築20年（2003年築）であれば現行法における最新の耐震基準を守って建築確認を受けていることになります。すなわち「解体しないと売れない」と考える必要性は低く、購入者はこのタイミングで性能向上リフォーム（＝リノベーション）を行うことで、建物を長寿命化することができ、長く快適に暮らすことが可能になります。
売主さんからのご依頼は「以前に月極駐車場を借りていて」という一言から
2023年3月、本物件の売主さんからお電話がありました。
「以前に月極駐車場を借りていた〇〇です。実は、寄居町の自宅を売りたいと思っているのですが、相談に伺っても良いですか？」とのことでした。
「実は、まだ住宅ローンの返済中でして」
実際にお話を伺ったところ、住宅ローンの返済がまだ残っているということでした。
年末（3ヶ月ほど前）に、借入先から年末残高のお知らせハガキが届いていたのを保管していただいていたので、残高をすぐに確認することができました。
住宅ローンの返済がまだ残っている場合でも、その不動産を売却することは可能です。
売買が成立した際に、残っているローンを「一括返済」し、不動産に付いている「抵当権を抹消」することが基本原則です。
その他に、基本的に押さえておくべきポイントは下記のようになります。
- まずは借入先の銀行等に売却の意向を伝え、返済すべき残高（残債）の金額を正確に把握する。
- 売却して得るお金（売買代金の見込額）が、残債以上になるかどうか、不動産業者に査定依頼をする。
- 売買代金の見込額が、残債を下回る可能性が高いときは、手持ち資金を継ぎ足すことができるか検討する。
上記③の結果、売買代金の見込額が残債と同等または上回る場合には、安心して次のステップ（売り出し）へ進んでいただいて問題ありません。
しかしながら、売買代金の見込額が残債を下回る場合、そしてその不足分を手持ち資金でやり繰りできない場合には、いわゆる【任意売却】を検討する必要性が出てきます。
「売れるまでは、ここに住んでいたいのですが、大丈夫ですか？」
いわゆる「居住中」という状態での売り出し、もちろん可能です。
主なメリット・デメリットとして、以下が考えられます。
- 購入希望者が見学する際は、売主も立ち会うので、自ら物件のアピールをすることができる。
- 購入希望者と実際に顔を合わせられるので、契約前にお互いの不安解消をしていくことができる。
- 売れるまでに時間がかかったとしても、住居にかかるコストは今までどおりなので、経済的リスクは低い。
- 見学に際し、売主・買主・不動産業者の三者でスケジュール調整しなければならず、なかなか決まらないことがある。
- 実際に生活している状態を見せることになるので、いつもキレイにしておかなければならない。（家の中も外も）
- ネット広告（ポータルサイトへの掲載など）をする際に、掲載画像に私物が写ることがあるので、要注意。
- なかなか売れずに長期化していくと、いつ新しい家に転居すれば良いか、タイミングが分かりにくくなる。
実は、弊社の査定額は残債を下回っていました
上記までを踏まえて、ひとまず査定を行いました。先に結論が出ていますが、残債を下回る査定額となってしまいました。
しかも、かなり大幅に下回っていたのです。
ですが、サカイはあきらめません。売主さんへ、以下のように説明しました。
- この査定は「机上査定」なので、現地確認を行って得た感覚が反映されていません。
- 現地を見た限り、この机上査定による算出価格は、現況に吊りあっていません。
- 建物は新築から今まで20年間、ほぼノーメンテナンスなので、外壁や屋根の修繕は必須ですが、室内は大変キレイです。
- 購入する側の考えとして「家賃並みの住宅ローン返済で家を買えたら良い」という考えがあります。
- 以上のことを勘案すると、お勧めの売り出し価格は【残債＋α】で良いと思います。
売主さんもこの説明を聞いた上で、「それなら売り出しをお願いしたい」と言ってくださいました。内心、上手くいくかどうかドキドキしていましたが、サカイは「なるべく3ヶ月以内に成約を実現させます」と約束しました。
ネット掲載した直後、複数のお問合せと見学希望が
思い切って【残債＋α】でスタートした販売活動、市場でどのように受け止められるか内心ドキドキでしたが、上々の滑り出しとなりました。
4月～5月は、ほぼ毎週こちらの物件に伺って、複数の購入希望者さんによる見学に立ち会いました。
何度も物件に通っているうちに、自然と物件への愛着も湧くようになり、「早く成約させてあげたい」という気持ちも更に強くなっていきました。
【残債＋α】のまま、満額での成約となりました
おかげさまで、売主さんと決めた価格どおりで成約となりました。
販売開始をしてから２ヶ月弱のタイミングでしたので、「３ヶ月以内に」という約束を果たすこともできました。
その後無事に契約は進み、引き渡し前になって売主様がご挨拶にお越しくださいました。「売り出してからも、ちょくちょく来てくれてありがとうございました。もうお互いにあの物件へ行くことはないかもしれないですけど」という言葉に、少しせつなくなりました。でも、無事に目標を達成することができて、本当に良かったです。
タイミングであったり、ご縁というのもあったりしますが、なんといっても今回の物件は「室内がキレイだった」というのが成約を強く後押ししたと思います。やはり「キレイ好きな人は得をするんだな」と改めて思いました。
以下の記事も「キレイ好きな人は得をする」と感じた売却案件です。ちょうど１年前、しかも同じ寄居町での出来事でした。
結果的に「空き家にならなかった」のが良かったです
「空き家対策」という言葉は、２通りの解釈ができると、以前から思っています。
１つは「空き家をなくす」こと。すなわち、物理的に消滅させるということです。
もう１つは「空き家ではなくする」こと。物理的に消滅するのではなく、新しい人に受け継がれていくことです。
どちらかに優劣をつけるつもりはありませんが、サカイとしては後者であることを目指して、空き家が再生・再利用されていく世の中を理想としていきたいです。
ウチも相談してみようかな
空き家の今後についてお悩みでしたら、ぜひ一度サカイにご相談いただけたらと存じます。
相談料や調査費用は原則無料です。
熊谷から片道２時間以内（高速道路、新幹線も含む）のエリアにて、できるだけ幅広く対応したいと思います。
ぜひ一度、お気軽にお問い合わせくださいませ。
