賃貸物件にお住まいの方にとって、更新手続きは避けて通れない重要なプロセスです。初めての方にとっては戸惑うことも多いかもしれませんが、適切な知識と準備があればスムーズに進めることができます。本記事では、賃貸物件の更新手続きについて、その流れから発生する費用、そして見落としがちな注意点までを網羅的に解説します。安心して賃貸生活を続けるために、ぜひご一読ください。

1. 賃貸借契約の更新とは？なぜ更新が必要なのか

賃貸借契約は、通常2年間の期間で締結されることが一般的です。この期間が満了する際に、引き続き同じ物件に住み続けたい場合に行うのが「更新手続き」です。更新せずに期間満了を迎えると、原則として契約は終了となり、退去しなければなりません。

1.1 賃貸借契約の種類と更新の有無

賃貸借契約には大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約：原則更新が前提

現在、日本の賃貸物件の多くは「普通借家契約」です。この契約形態では、貸主（大家さん）側からの正当事由がない限り、借主（入居者）が希望すれば契約を更新できます。正当事由とは、例えば建物が老朽化して建て替える必要がある場合や、貸主自身が住む必要がある場合など、限られた状況を指します。貸主側が更新を拒否する場合には、立ち退き料の支払いが発生することもあります。

定期借家契約：期間満了で契約終了

一方、「定期借家契約」は、あらかじめ定められた期間が満了すると契約が終了し、原則として更新がない契約形態です。ただし、貸主と借主の合意があれば、再契約という形で同じ物件に住み続けることも可能です。定期借家契約の場合、契約期間の終了が近づくと、貸主から期間満了を知らせる通知が届きます。更新を前提とした普通借家契約とは異なるため、ご自身の契約がどちらのタイプか、事前に確認しておくことが重要です。

1.2 更新の法的根拠と重要性

賃貸借契約の更新は、民法や借地借家法に基づいています。これらの法律は、借主の居住の安定を図るために、貸主の一方的な都合による契約解除を制限しています。更新手続きは、この法的安定性を確保し、引き続きその物件に安心して住み続けるための正式な意思表示となります。手続きを怠ると、予期せぬ退去を求められたり、更新料などの余計な費用が発生したりする可能性もあるため、非常に重要です。

2. 賃貸物件の更新手続きの流れ：いつ、何をすればいい？

更新手続きは、契約満了日の数ヶ月前から開始されることが一般的です。ここでは、一般的な更新手続きの流れと、それぞれの段階で何をすべきかを詳しく解説します。

2.1 更新の通知：貸主（管理会社）からの連絡

多くの管理会社では、契約期間満了日の約3ヶ月前～6ヶ月前に、入居者に対して更新に関する通知を送付します。この通知には、以下の内容が記載されていることがほとんどです。

• 契約満了日
• 更新の意向確認（更新するか、しないか）
• 更新料の金額
• 更新事務手数料の有無と金額
• 火災保険の更新に関する案内
• 保証会社の再審査に関する案内（保証会社を利用している場合）
• 更新手続きに必要な書類
• 返送期限

この通知は、更新手続きの開始を告げる重要な書類です。見落とさずに内容を確認し、不明な点があれば速やかに管理会社に問い合わせましょう。

2.2 更新の意思表示：入居者の回答

通知が届いたら、ご自身の今後の居住プランを検討し、更新するかどうかを判断します。更新する場合

更新を希望する場合は、通知に同封されている「更新確認書」や「更新意向確認書」などの書類に必要事項を記入し、返送期限までに管理会社へ返送します。この際、更新料や更新事務手数料、火災保険料などの支払いに関する案内も同時に確認しましょう。更新しない場合（退去する場合）

更新せずに退去する場合は、その旨を管理会社に伝えます。この場合も、所定の書式に記入して返送するか、電話でその意思を伝えます。退去の意思を伝えると、具体的な退去日や原状回復に関する案内、鍵の返却方法などの説明があります。多くの場合、退去日の1ヶ月～2ヶ月前までに通知する必要があるため、余裕をもって準備しましょう。

2.3 更新契約書等の作成と署名・捺印

入居者からの更新の意思表示が確認されると、管理会社は更新契約書や覚書を作成します。この書類には、以下の内容が記載されています。

• 新たな契約期間
• 家賃や管理費の変更の有無
• 特約事項の追加や変更
• 更新料や更新事務手数料の金額

書類が届いたら、内容を細部までしっかりと確認することが重要です。特に、家賃の変更や新たな特約事項が追加されていないか、自分の認識と齟齬がないかなどをチェックしましょう。納得した上で、署名・捺印し、必要書類を添えて管理会社に返送します。

2.4 各種費用の支払い

更新契約書等の返送と並行して、更新料や更新事務手数料、火災保険料などの支払いを行います。支払期限が設けられていることがほとんどなので、遅れないように手続きを進めましょう。

2.5 鍵の交換（任意）

更新のタイミングで、防犯上の理由から鍵の交換を提案されるケースもあります。これは任意であることが多いですが、費用は入居者負担となることが一般的です。気になる場合は、管理会社に費用と交換の可否を確認してみましょう。

2.6 更新手続き完了

全ての書類の提出と費用の支払いが完了すれば、更新手続きは完了です。これにより、引き続き安心して賃貸物件に住み続けることができます。

3. 賃貸物件の更新にかかる費用：何にいくら必要？

更新手続きには、いくつかの費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、計画的に準備しておくことが大切です。

3.1 更新料

更新料は、賃貸借契約を更新する際に貸主に支払う費用です。法律で定められたものではなく、商習慣として発生する費用であり、地域や物件によってその有無や金額は異なります。更新料の相場

更新料の相場は、家賃の0.5ヶ月分～1ヶ月分であることが多いですが、中には更新料が発生しない物件もあります。東京や神奈川などの首都圏では発生するケースが多く、地方では発生しないケースも少なくありません。更新料の支払い義務と交渉の余地

普通借家契約において、更新料の支払いは契約書に明記されている場合、原則として支払い義務が発生します。しかし、更新料が高額だと感じる場合や、長期間入居している場合などには、交渉の余地が全くないわけではありません。ただし、交渉に応じてもらえるかどうかは貸主の判断によるため、期待しすぎない方が賢明です。

3.2 更新事務手数料

更新事務手数料は、賃貸借契約の更新手続きを代行する管理会社に支払う手数料です。更新料とは別物であり、発生する場合としない場合があります。

更新事務手数料の相場

更新事務手数料の相場は、家賃の0.25ヶ月分～0.5ヶ月分、または数千円～数万円の定額であることが多いです。更新料と同様に、契約書に明記されている場合に支払い義務が発生します。

3.3 火災保険料

賃貸借契約では、入居中に発生した火災や水漏れなどによる損害を補償する目的で、火災保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。この火災保険も、賃貸借契約の期間に合わせて2年契約であることが多いため、更新時に再加入（更新）が必要になります。火災保険料の相場と補償内容の確認

火災保険料は、年間1万円～2万円程度が一般的ですが、補償内容によって金額は異なります。更新時には、保険会社から送付される案内を確認し、補償内容が現在のライフスタイルに合っているか、家財の補償額が十分かなどを再確認することをおすすめします。もし、より手厚い補償や、保険料の安い保険を探したい場合は、更新のタイミングで別の保険会社への切り替えを検討することも可能です。

3.4 保証会社利用料（保証委託料）

近年、連帯保証人を立てることが難しいケースが増えたため、保証会社を利用する賃貸物件が増えています。保証会社は、借主が家賃を滞納した場合に、貸主に対して家賃を立て替えて支払うサービスを提供する会社です。保証会社を利用している場合、更新時に保証会社の再審査が行われたり、保証委託料の支払いが必要になることがあります。保証会社利用料の相場と更新時の注意点

保証会社利用料は、初回契約時に家賃の0.5ヶ月分～1ヶ月分を支払うケースが多いですが、更新時には1万円～2万円程度の更新保証料を支払うことが一般的です。また、保証会社によっては、月々の保証料が発生する「月額保証型」の契約もあります。更新時に再審査が必要な場合は、勤務先や収入状況などに変更がないか確認されるため、事前に準備しておくとスムーズです。

4. 賃貸物件の更新手続きにおける注意点：トラブルを避けるために

更新手続きは、単なる書類のやり取りと思われがちですが、いくつかの注意点があります。これらを把握しておくことで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

4.1 契約内容の変更点を確認する

更新契約書には、家賃や管理費の変更、新たな特約事項の追加など、契約内容の変更点が記載されている場合があります。特に以下の点には注意して確認しましょう。

• 家賃・管理費の増額：経済情勢の変化や物件の価値向上などを理由に、家賃や管理費が値上げされることがあります。大幅な増額の場合、交渉の余地がないか確認してみるのも良いでしょう。
• 特約事項の追加・変更：ペット飼育に関する規定の変更、設備の修繕費用負担に関する規定の追加など、入居者の義務や負担が増えるような特約が追加されることがあります。特に、退去時の原状回復に関する規定は、トラブルになりやすい点なので、注意深く確認してください。例えば、「退去時にハウスクリーニング費用を借主負担とする」といった内容が明記されるケースや、「壁の軽微な傷も全て借主負担で修繕する」といった特約が追加されることもあります。
• 契約期間の変更：稀に、契約期間が2年ではなく1年や3年に変更されるケースもあります。ご自身のライフプランに影響が出る可能性があるため、必ず確認しましょう。

これらの変更点に納得できない場合は、署名・捺印する前に管理会社に問い合わせ、説明を求めるか、場合によっては交渉することも検討してください。

4.2 更新拒絶の正当事由と立ち退き料

普通借家契約の場合、貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。正当事由とは、貸主自身が物件に住む必要が生じた場合、建物が老朽化して建て替える必要がある場合、大規模な修繕が必要な場合などが挙げられます。しかし、単に貸主が賃料を上げたいからといった理由では、正当事由として認められないことがほとんどです。

• 立ち退き料の発生：もし正当事由が認められたとしても、貸主が更新を拒絶し、借主に退去を求める場合には、通常、立ち退き料の支払いが必要となります。立ち退き料の金額は、物件の状況や借主の移転費用などを考慮して交渉されることが一般的です。
• 専門家への相談：もし貸主から不当な更新拒絶を受けたり、立ち退き料の交渉で折り合いがつかない場合は、弁護士や地域の無料法律相談窓口など、専門家へ相談することをおすすめします。

4.3 連帯保証人・保証会社に関する注意点

連帯保証人を立てている場合

連帯保証人も、更新契約書に署名・捺印を求められることがあります。連帯保証人には、借主が家賃を滞納した場合に代わりに支払う義務があるため、更新の際にもその意思を確認する必要があります。連帯保証人の方に、更新の意向と今後の契約内容を事前に伝え、合意を得ておくことが大切です。保証会社を利用している場合

前述の通り、更新時に保証会社の再審査が行われることがあります。再審査に通らない場合、新たな保証会社への加入を求められたり、連帯保証人を立てる必要が出てくる可能性もあります。万が一、再審査に通らないと判明した場合は、早めに管理会社に相談し、今後の対応について話し合いましょう。

4.4 連絡先の変更があった場合

更新の通知は、通常、契約書に記載されている連絡先へ送付されます。もし、契約期間中に携帯電話番号やメールアドレス、勤務先などに変更があった場合は、速やかに管理会社に届け出ておきましょう。連絡が行き違いになると、更新手続きが遅れたり、最悪の場合、契約が自動解除されてしまう可能性もゼロではありません。

4.5 物件の修繕要望があれば、更新時に申し出る

更新は、貸主と借主の双方にとって、現在の契約関係を見直す良い機会です。もし、物件内で気になる不具合（例：エアコンの故障、水回りのトラブル、壁の剥がれなど）がある場合は、更新のタイミングで管理会社に修繕を申し出てみましょう。対応してもらいやすくなるケースもあります。ただし、経年劣化によるものや、借主の過失による破損の場合は、修繕費用が借主負担となることもありますので、事前に確認が必要です。

5. 更新しない場合の選択肢：引っ越しを検討する

更新せずに退去する場合、新たな住まいを探すことになります。スムーズな引っ越しのためにも、計画的に行動することが重要です。

5.1 退去の意思表示と期限

賃貸借契約では、解約予告期間が定められています。多くの場合、退去日の1ヶ月前～2ヶ月前までに管理会社に通知する必要があります。この期間を過ぎてしまうと、余分な家賃を支払わなければならないケースもあるため、契約書をよく確認し、期日厳守で連絡しましょう。

5.2 新しい物件探しと契約

退去の意思を固めたら、すぐに新しい物件探しを始めましょう。引っ越しシーズン（2月～4月）は物件の競争率が高くなるため、早めの行動が肝心です。新しい物件の契約には、初期費用として敷金・礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料、鍵交換費用など、多額の費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくことが重要です。

5.3 引っ越し準備とライフラインの手続き

新しい物件が決まったら、引っ越し準備を進めます。

• 不用品の処分：引っ越し前に不用品を処分しておくと、荷造りが楽になり、引っ越し費用も抑えられます。
• ライフラインの手続き：電気、ガス、水道、インターネットなどのライフラインは、旧居の解約手続きと新居の契約手続きが必要です。引っ越し日が決まったら、早めに各会社に連絡しましょう。
• 転居届の提出：郵便局への転居届の提出や、役所での転出・転入届の手続きも忘れずに行いましょう。

5.4 退去時の立ち会いと原状回復

退去時には、管理会社の担当者と一緒に物件の状態を確認する「立ち会い」が行われます。この際、入居時からの傷や汚れ、破損箇所などを確認し、原状回復の範囲を決定します。

• 原状回復の原則：国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、経年劣化や通常の使用による損耗（例えば、日焼けによる壁紙の変色、家具の設置による床のへこみなど）は貸主負担とされており、借主は故意や過失による損耗（例えば、引越し作業でできた大きな傷、喫煙によるヤニ汚れなど）のみを原状回復する義務があります。
• 敷金精算：立ち会い後、原状回復にかかる費用が敷金から差し引かれ、残金が返還されます。もし敷金で足りない場合は、追加で費用を請求されることもあります。トラブルを避けるためにも、入居時の物件の状態を写真や動画で記録しておくことをおすすめします。6. まとめ：計画的な更新手続きで快適な賃貸ライフを

賃貸物件の更新手続きは、多くの場合、2年に一度訪れる重要なイベントです。更新の通知から始まり、意思表示、契約書への署名・捺印、各種費用の支払い、そして鍵の交換など、複数のステップがあります。

重要なのは、

• 通知を見落とさないこと
• 契約内容を細部まで確認すること
• 必要な費用を事前に準備すること
• 不明な点があればすぐに管理会社に問い合わせること

です。

万が一、更新せずに退去する選択をした場合でも、解約予告期間の厳守、新しい物件探し、引っ越し準備、退去時の原状回復など、計画的に進めることでスムーズな移行が可能です。

本ガイドが、皆様の賃貸物件の更新手続きを円満に進める一助となれば幸いです。

賃貸物件の更新は、少し面倒に感じるかもしれませんが、ご自身の居住環境と契約内容を再確認する絶好の機会でもあります。本記事で解説したポイントを押さえ、計画的に手続きを進めることで、快適な賃貸ライフを継続することができるでしょう。もしご不明な点やご不安な点がございましたら、お気軽に当社の専門スタッフにご相談ください。皆様の安心・安全な賃貸生活をサポートいたします。